关于征求《巴中市中心城区住宅物业领域专项整治实施方案》意见建议的公告

巴中市中心城区住宅物业领域专项整治实施方案

（征求意见稿）

为切实规范中心城区物业管理，全面提升物业服务质量，解决群众急难愁盼问题，提高群众幸福感、获得感和满意度，决定开展中心城区住宅物业领域专项整治，制定如下实施方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的二十大精神，坚持以人民为中心的理念，紧紧围绕“四宜四有”城市建设要求，认真落实市委市政府工作部署，结合创建全国文明城市、基层社会治理、“红色物业”建设、常态化扫黑除恶、“优化营商环境年”行动等工作，深入开展中心城区住宅物业领域专项整治，进一步健全物业管理服务体制机制，补齐物业领域短板弱项，推动物业服务行业健康有序发展，提升人民群众幸福感、获得感。

二、工作目标

按照“属地负责、街道落实，行业指导、精准施策，由点及面、巩固提升”的工作思路，以物业党建联建为抓手、以规范行业秩序为重点、以群众需求为核心，进一步提升中心城区物业管理覆盖率、业委会成立率、物业党组织组建率、执法检查有效率、业主满意率，打通城市基层治理“末端末梢”，切实解决物业管理行业中存在的突出矛盾，集中处理一批群众意见大、信访投诉多等突出问题，依法查处一批违法违规行为，使物业服务企业经营行为不断规范，物业领域重点难点问题得到有效治理，物业管理服务水平显著提高，群众满意度明显提升。

三、主要任务

（一）摸清底数、分类施策，提升物业管理覆盖率

1.摸清底数，合理分区。由街道办事处组织社区对辖区内的“三无小区（楼栋）”开展全面摸排，根据摸排情况，结合历史成因、地域划分、人文因素等，按照“业主自愿、便于管理”的原则，合理划分物业管理区域。结合全国文明城市创建、老旧小区改造，积极引导业主将开放式小区、单体楼栋和小规模住宅区通过物理围合等方式就近划分成一个住宅小区，合理设置门岗、道闸、监控等设施设备。利用闲置用地或改造绿化带增设车位、充电设施，设置广告位、商业网点等方式增加公共收益来源。（牵头单位：市住房城乡建设局、市民政局；责任单位：巴州区、恩阳区人民政府，巴中经开区管委会）

2.分类施策、规范管理。一是由街道办事处引导符合条件的小区通过合法程序，市场化选聘物业服务企业提供专业物业服务。二是由业主委员会牵头，聘请小区有责任感的退休人员、失业人员、网格员兼职等，侧重于门卫、清洁卫生等基础性服务，实行业主自治管理。三是对无物业服务企业承接且业主委员会自治管理困难的小区，可采取“公共收益+包保单位支持+社区自筹”方式成立社区物业服务中心，由社区党组织书记兼中心主任，实行“社区领办、网格员参与、周边环卫维修工兼职、少量人员专职”的运作模式。四是鼓励国有物业企业或国有企业成立物业服务子公司，积极参与“三无小区（楼栋）”物业服务，成片承接小区物业管理，统筹运维小区共有部位、共有设施，切实履行国有企业社会责任，推行“企业先期投入+先服务后收费+低收费”模式，对“三无小区（楼栋）”进行逐步规范。五是积极探索其他管理模式，提供基础性物业服务，实现收费低、有人管的目标。力争2023年底“三无小区（楼栋）”物业覆盖率达到30%，2024年底达到60%以上。（牵头单位：市住房城乡建设局、市民政局、市国资委；责任单位：巴州区、恩阳区人民政府，巴中经开区管委会）

3.加大宣传，增强意识。巴州区、恩阳区人民政府、巴中经开区管委会组织行业主管部门、街道办事处、社区要持续深化对《民法典》和《四川省物业管理条例》等政策法规的宣传，增强业主物业消费意识，引导业主树立“花钱买服务”有偿消费观念和“专业事交给专业的人干”理念，提高契约意识和法治意识。建立健全诚信体系，推进物业费用收缴和提高物业服务水平良性联动，促进物业管理行业健康发展。（牵头单位：市住房城乡建设局、市民政局、市司法局；责任单位：巴州区、恩阳区人民政府，巴中经开区管委会）

4.试点示范，以点带面。巴州区、恩阳区人民政府、巴中经开区管委会要以党建物业“红色物业”示范创建活动为抓手，在“三无小区（楼栋）”、物业服务小区，按照党建引领好、治理机制好、服务管理好、实景呈现好、群众评价好“五好”标准，开展试点示范活动。2023年底前建设“三无小区（楼栋）”、安置还房物业服务管理和物业服务小区示范项目各1个。（牵头单位：市住房城乡建设局、市委组织部、市民政局；责任单位：巴州区、恩阳区人民政府，巴中经开区管委会）

（二）积极引导、强化监督，提高业主委员会成立率

5.推动成立业主委员会。由巴州区、恩阳区人民政府、巴中经开区管委会全面排查辖区内物业服务小区（片区）中应成立未成立的业主委员会底数，建立工作台账，按照《四川省物业管理条例》有关规定，督促街道办事处做深做实工作，积极宣传并参与指导业主委员会组建、换届选举工作。“三无小区（楼栋）”按照新划分的物业小区，结合管理需要，分片区成立业主委员会。难以成立业主委员会或暂不具备条件的，要成立业主委员会筹备组。2023年底应成立未成立业主委员会的物业小区，成立率达到30%。（牵头单位：市民政局、市住房城乡建设局；责任单位：巴州区、恩阳区人民政府，巴中经开区管委会）

6.严格业主委员会人选。由街道办事处牵头，组织社区党组织、居民委员会、辖区派出所、司法所及建设单位代表，严把业主委员会组建的人选关、审核关，鼓励机关事业单位、国有企业在职党员干部通过法定程序进入业主委员会担任主任或成员。新成立或换届的业主委员会党员比例应达到50%以上。（牵头单位：市民政局、市委组织部、市公安局、市司法局、市住房城乡建设局；责任单位：巴州区、恩阳区人民政府，巴中经开区管委会）

7.强化业主委员会监督。街道办事处应对业主委员会作出的违反法律法规和议事规则、管理规约的决定，责令限期整改或者撤销其决定，并通告全体业主；对业委会不依法履行职责，严重损害业主权益的，应指导业主大会召开临时会议，重新选举。建立业主委员会成员履职负面清单，对出现负面清单情形的，暂停相关成员履行职责，提请业主大会终止成员资格并公告全体业主，涉嫌犯罪的移送司法机关。（牵头单位：市民政局、市住房城乡建设局；责任单位：巴州区、恩阳区人民政府，巴中经开区管委会）

（三）党建引领、共建共治，提高物业党组织组建率

8.规范物业行业党委。市建筑物业行业党委要搭建工作专班，明确专人，督促巴州区、恩阳区、巴中经开区成立物业行业党委并进一步建立完善工作机制，明确职能职责。指导各地物业行业党委建立党支部结对共建制度，主动联系物业服务企业党组织，与物业服务企业党组织结对开展共建活动。要积极引导物业服务企业成立党组织，对未建立党组织的物业服务企业，各地物业行业党委要积极选派党建指导员，全覆盖联系指导辖区内物业公司党建工作，实现党对物业小区的思想引领、组织引领和工作引领。（牵头单位：市委组织部、市住房城乡建设局；责任单位：巴州区、恩阳区人民政府，巴中经开区管委会）

9.加强物业企业党组织建设。由街道办事处对辖区凡有3名以上正式党员的物业服务企业全覆盖建立党组织，经属地街道党工委审核后，报县（区）物业服务行业党委批准成立。物业服务企业党组织隶属于物业服务行业党委，同步接受“两新”工委和街道党工委指导。鼓励物业服务企业党员负责人与党组织书记“一肩挑”。正式党员不足3名的，按照“就近就便”原则，采取联合组建等形式建立党组织。街道办事处和行业主管部门全覆盖选派党建工作指导员，加强对物业服务企业党建工作指导。2023年底实现符合条件的物业服务企业党组织组建率100%。（牵头单位：市委组织部、市住房城乡建设局、市民政局；责任单位：巴州区、恩阳区人民政府，巴中经开区管委会）

10.推动物业企业党建入章。推动物业服务企业把接受党组织的领导写入公司章程。参照《业主管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》等示范文本，结合小区实际，及时完善相关规则。明确党组织职责，推动社区、小区党组织对业委会成员履职评价。（牵头单位：市委组织部、市住房城乡建设局、市民政局；责任单位：巴州区、恩阳区人民政府，巴中经开区管委会）

11.督促落实党员交叉任职。建立健全社区、业主委员会、小区党支部、物业服务企业党组织交叉任职机制，落实“双报到”强化共驻共建，鼓励业主委员会和物业服务企业党员担任社区党组织兼职委员。加强物业党建联建，推动成立社区居委会、业主委员会、物业服务企业党员以小区为单位的小区党组织。探索推行涉及小区重大事项决策由党组织先议，再提交业主代表大会表决等制度机制。（牵头单位：市委组织部、市住房城乡建设局、市民政局；责任单位：巴州区、恩阳区人民政府，巴中经开区管委会）

（四）强化监督、严格执法，提高执法检查有效率

12.清退一批违法违规企业。加大对物业行业市场主体的事中事后监管，对提交虚假材料取得市场主体登记的依法撤销市场主体登记，对成立后无正当理由超过六个月未开业或者开业后自行停业连续六个月以上的，吊销营业执照。对四川省物业服务企业信用信息管理系统中低于A级的物业服务企业所服务的物业小区，由辖区街道办事处指导业主委员会召开业主大会根据业主意愿，按程序更换物业服务企业。（牵头单位：市市场监管局、市住房城乡建设局；责任单位：巴州区、恩阳区人民政府，巴中经开区管委会）

13.曝光一批行业反面典型。重点针对业主委员会、物业服务企业、小区业主涉黑涉恶、违规收取物业费、擅自降低服务标准、电梯消防应急设施设备不完善、不配合文明城市创建工作、组织煽动小区业主拒缴物业费等问题，发现一起、处理一起，实现监督、检查、处罚闭环管理，对拒不整改或整改不力的处罚率达到100%。小区业主对物业服务企业履行物业服务合同存在质疑的，可根据业主大会共同决定由业主委员会委托具有资质的第三方审计机构对本小区物业管理费用的收支情况进行审计。根据审计情况并参照发改部门市场指导价重新核定物业服务收费等级，确保物业服务企业做到“质价相符”。市场监管部门可根据审计结论或监督检查发现物业服务企业提供服务“质价不符”的行为依法予以处罚。（牵头单位：市住房城乡建设局、市市场监管局、市发展改革委、市综合执法局、市公安局、市消防救援支队；责任单位：巴州区、恩阳区人民政府，巴中经开区管委会）

14.规范一批小微物业企业。通过以大带小、以强带弱、专家授课、交流学习等方式，加强对小微物业服务企业的指导培训力度，不断提高小微物业服务企业管理水平和能力。考虑到小微物业服务企业运营成本的情况，积极探索采取大中物业服务企业水电气、消防等专业技能人才兼职小微物业服务企业的方式，解决小微企业专业人员配备不足的难题，提升小微企业物业服务水平。（牵头单位：市住房城乡建设局、市消防救援支队；责任单位：巴州区、恩阳区人民政府，巴中经开区管委会）

（五）排查纠纷、积极化解，提升业主满意率

15.开展物业矛盾纠纷大起底。由巴州区、恩阳区人民政府、巴中经开区管委会结合民生诉求大起底、企业合理合法诉求动态清零、12345市民热线投诉和信访反映、民事诉讼等情况，积极开展问卷调查，组织街道办事处对辖区内物业小区物业纠纷开展全面排查，形成问题清单，发现问题、解决问题，2023年底矛盾化解率达到50%，业主满意率在前期问卷调查基础上提升30%。（牵头单位：市住房城乡建设局、市民政局；责任单位：巴州区、恩阳区人民政府，巴中经开区管委会）

16.完善物业纠纷投诉机制。2023年底前，全面建立物业服务企业、社区（网格员）、街道办事处、行业主管部门四级物业矛盾纠纷投诉机制，多渠道公开投诉电话，让物业纠纷有投诉渠道、有单位化解。（牵头单位：市住房城乡建设局、市信访局；责任单位：巴州区、恩阳区人民政府，巴中经开区管委会）

17.健全物业纠纷调解机制。街道办事处应在相关部门指导下组织基层派出所、司法所、社区建立物业管理联席会议机制或人民调解组织，引导通过调解方式化解物业矛盾纠纷。具备条件的地方，可依托社会专业力量，加强人民调解组织的职业化、专业化。2023年9月前街道办事处物业管理联席会议机制或人民调解组织组建率应达到100%，2023年底前物业领域信访矛盾下降30%以上。（牵头单位：市司法局、市公安局、市民政局、市住房城乡建设局；责任单位：巴州区、恩阳区人民政府，巴中经开区管委会）

18.健全物业服务公开机制。2023年底前，巴州区、恩阳区、巴中经开区要督促物业服务企业在物业小区内显著位置，采取公示栏、收费清单、电子滚动屏等方式，公布物业服务、停车及其他有偿服务的收费项目、收费标准、收费方式、公共收益、业主委员会成员、物业企业相关负责人和相关部门投诉电话等信息。（牵头单位：市住房城乡建设局、市市场监管局；责任单位：巴州区、恩阳区人民政府，巴中经开区管委会）

19.强化宣传培训和应急演练。巴州区、恩阳区、巴中经开区应督促相关部门全年至少分别开展1次物业领域政策法规宣传、服务标准培训、消防防汛应急演练，不断提高物业服务企业的服务意识、服务水平及应急处突水平，强化群众的物业消费意识和依法维权意识。（牵头单位：市司法局、市住房城乡建设局、市消防救援支队；责任单位：巴州区、恩阳区人民政府，巴中经开区管委会）

四、实施步骤

（一）工作部署阶段（2023年6月1日至6月30日）

巴州区、恩阳区、巴中经开区要按照工作职责和目标任务，细化工作方案，召开动员大会。同时对辖区内已纳入物业管理的住宅小区、未纳入物业管理的“三无小区（楼栋）”、业主委员会应成立未成立的小区、物业小区矛盾纠纷进行全面排查，摸清底数。

（二）全面实施阶段（2023年7月1日至12月31日）

巴州区、恩阳区、巴中经开区要迅速组织相关部门，对辖区内前期排查发现、群众投诉的违法违规行为严厉查处，建立问题整改台账，督促限期整改，同时不断完善体制机制。市房地产市场调控协调工作机制办公室会同相关部门对各地工作情况进行不定期进行督查检查。

（三）总结评价阶段（2024年1月1日至1月31日）

针对工作开展情况、好的经验做法、取得成果进行分析和总结，通过集中通报一批违法违规典型案例，宣传一批先进典型、推广一批经验做法，促进物业行业健康发展。

五、工作要求

（一）落实属地主体责任。巴州区、恩阳区人民政府、巴中经开区管委会是本次专项整治工作的责任主体，要严格落实属地责任，强化统筹指导，整合部门、街道办事处力量，合力推进专项整治工作。

（二）强化部门监督责任。市住房城乡建设局要充分发挥好牵头揽总作用，督促协调各地和市级相关部门认真履行属地责任和牵头责任，进一步整合管理资源，明确责任主体，强化整治措施，形成部门合力，真正做到目标明确、措施有力、成果显现，确保专项整治工作取得实效。

（三）按时报送整治成果。市房地产市场调控协调工作机制办公室负责协调督促各地各部门统筹推进专项整治工作，协调解决住宅物业领域专项整治工作中的各类重大问题。各地及市级相关部门每月25日前奖本月工作开展情况及行业监管开展情况，2024年1月20日前将工作总结、典型案例、图文资料报市房地产市场调控协调工作机制办公室（市住房城乡建设局）。