《巴中市城市商品房预售管理暂行办法》解读

各区县住房城乡建设局（房产管理局）、城管执法局、银保监分局、金融工作局，巴中经开区相关单位，各商业银行，各房地产开发企业，各有关单位：

《巴中市城市商品房预售管理暂行办法》已经市政府常务会审议通过并经市委同意，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

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巴中市城市商品房预售管理暂行办法

第一章  总  则

第一条  为加强房地产市场管理，完善商品房预售管理制度，规范商品房预售及预售资金的监督管理，防范风险，保护购房人合法权益，促进房地产市场健康平稳发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》（建设部令131号）等相关规定，按照《住房城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）、《四川省人民政府批转省建委关于加强城市商品房预售管理的实施意见》（川府发〔2000〕17号）相关要求，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给购房人，购房人支付购房款的行为。

商品房预售资金，是指开发企业在预售商品房时，由购房人按照商品房买卖合同支付的全部房款（包括首付款、银行贷款、公积金贷款、一次性付款和分期付款等其他形式的购房款）。

商品房预售资金监管管理，遵循专款专户、专款专存、专款专用的原则。

第三条  市住房城乡建设局负责指导和监督全市商品房预售及预售资金监管工作，具体负责市主城区（巴州区、巴中经开区）规划区内预售资金监管工作（以下简称监管部门）；市城管执法局指导全市并具体负责市主城区（巴州区、巴中经开区）规划区内房地产开发项目违法建设、违法销售等违法违规行为的查处工作（以下简称执法部门）。

各区县相关部门按事权划分、职能职责负责辖区内的相关监督管理工作。

第二章  商品房预售前管理

第四条  未取得房地产开发资质的企业不得从事房地产开发经营活动。

第五条  土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，办理登记，领取不动产权证书，取得土地使用权，再开发、利用、经营土地。

第六条  应当申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工建设。

第七条  开发企业未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等任何性质的费用。

房地产中介机构不得代理销售未取得《商品房预售许可证》的开发项目。

第三章  商品房预售管理

第八条  开发企业进行商品房预售前，应当向监管部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

第九条  办理商品房预售许可，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金（国家规定以行政划拨方式供应土地的除外），取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）六层（含六层）以下的商品住宅项目已完成基础和主体结构工程；六层（含六层）以下的非住宅项目和六层以上的商品房项目，有地下室工程的已完成基础和主体首层结构工程，无地下室工程的已完成基础和主体六层结构工程。

（四）已经确定施工进度和竣工交付日期。

第十条  开发企业应将预售许可情况、商品房预售方案、开发建设单位资质、其他相关建设手续在销售现场清晰明示。

第十一条  开发企业应当与购房人签订商品房买卖合同并进行网签备案。开发企业不得将已售出商品房再次销售。

第四章  预售资金管理

第十二条  监管部门应当建立预售资金监管系统，对商品房预售资金进行核验。

第十三条  开发企业在申请办理《商品房预售许可证》前，应当选定在我市行政区内设有营业网点，遵守预售资金监管规定的分行级以上的商业银行为监管银行，开设监管专用账户（以下简称监管账户），与监管部门、监管银行签订统一格式的《商品房预售资金监管协议书》（以下简称《监管协议》），明确三方的权利和义务。

第十四条  同一企业开发多个项目申请办理预售许可的，开发项目应当分别设立监管账户，监管账户（账号）与预售许可证记载的账户（账号）相对应。监管账户开设后，不得擅自增加或变更。

第十五条  开发企业预售期内任何形式收取的购房款，必须及时全部缴存至监管账户。

第十六条  购房人选择按揭贷款的，发放贷款银行或公积金中心应按借款合同约定划转至该项目监管账户。

第十七条  预售资金按工程形象进度每四层或每月申请一次，用于项目建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设、民工工资、税费解缴、项目运营等。申请使用预售资金时，应当提供前一次资金支付凭证和资金使用情况说明。

第十八条  建立预售资金保底金制，保底资金为200元/平方米乘以监管项目预售面积计算确定留存。保底资金按销售累计足额收存后方可使用。

第十九条  监管项目完成工程主体结构封顶验收合格，开发企业可申请使用留存保底资金不得超过50%；取得《四川省房屋建筑竣工验收备案书》后可以申请全额使用。

第二十条  监管项目取得《四川省房屋建筑竣工验收备案书》后，开发企业申请解除商品房预售资金监管协议和预售资金监管时提供以下资料，经监管部门现场核实后，报经审批解除监管。

（一）《商品房预售资金监管账户解除申请表》；

（二）《四川省房屋建筑竣工验收备案书》复印件；

（三）监管项目竣工形象图像资料。

第五章  责任追究

第二十一条  执法部门等相关部门应加强房地产市场日常巡查和市场监管。有下列情形之一的，应责令停止违法行为，并按照相关规定查处处罚。

（一）未取得营业执照、擅自从事房地产开发业务的；

（二）未取得房地产开发企业资质证书以及相关建设手续违法开发建设的；

（三）未取得《商品房预售许可证》擅自销售商品房的；

（四）代理未取得《商品房预售许可证》的开发项目，进行销售的；

（五）取得《商品房预售许可证》不及时公开相关信息的；

（六）开发企业将已售出商品房再次销售的。

第二十二条  监管部门应加强监管项目日常监督。开发企业有下列情形之一的，应及时责令其限期改正，未按期改正的暂停该项目的网签备案和预售资金的拨付，并将其违规行为记入企业诚信档案，违反法律法规规定的，依照有关规定处理。

（一）未按本办法规定收存预售资金，以收取其他款项为由逃避预售资金监管的；

（二）提供虚假证明材料申请使用监管资金的；

（三）未按本办法规定向购房人提供预售资金监管银行、监管账户的，以及不足额收存的；

（四）未签订监管协议规避监管与银行发生预售房按揭业务的；

（五）其他违反本办法或者《监管协议书》的行为。

第二十三条  施工企业、监理单位提供不实证明或采取其他方式帮助开发企业违规支取监管资金的，监管部门依法对相关责任单位和责任人予以处理，将其违规行为记入企业诚信档案，并向社会公示，情节严重的追究经济和法律责任。

第二十四条  监管银行违反本办法相关规定，未经审批或不按审批意见，擅自划拨监管资金的，或克扣、不及时不足额划拨监管资金的以及监管不力的，未及时将按揭贷款（公积金）划转至监管账户造成不足以完工或影响工程建设的，未签订三方监管协议受理相关业务的，帮助开发企业规避预售资金监管的，以及其他违反本办法或者违反《监管协议书》的行为，监管部门暂停或者终止监管银行监管资格，并向监管银行（公积金管理中心）上级主管部门反映，责令其整改、追回款项，情节严重的将依法追究其经济和法律责任。

第二十五条  监管部门、执法部门等相关国家工作人员在房地产市场、开发建设、商品房预售监管等监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依纪依规追究纪律责任；构成犯罪的，移送司法机关依法处理。

第六章  附 则

第二十六条  本办法自2021年7月10日起施行，有效期2年。

第二十七条  本办法实施之日前已取得预售许可的监管项目，参照本办法执行。原《巴中市商品房预售(抵押)资金监管办法》同时废止。

本办法由市住房城乡建设局负责解释。