《巴中市城市商品房预售管理暂行办法》政策解读

政策文件：《巴中市城市商品房预售管理暂行办法》

一、制定背景

为贯彻落实国家关于城市商品房预售资金监管使用的相关规定，我市于2013年建立了商品房预售资金监管制度。通过实施商品房预售资金监管，规范了商品房预售资金使用，对保障开发项目顺利建成，维护购房人的合法权益发挥了重要作用。

由于近几年我市房地产市场快速发展，市场环境发生重大变化，在实施商品房预售资金监管工作过程中，出现了制度层级较低、执行刚性不足，预售资金收存不及时、不足额，银行机构协作不到位、资金拨付不规范等问题。

因此，为进一步加强商品房预售及预售资金的监督管理，防范风险，保证商品房预售资金专款专用，规范房地产市场秩序，维护购房群众合法权益，促进房地产市场健康平稳发展，制定《巴中市城市商品房预售管理办法》。

二、制定依据。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）、《城市商品房预售管理办法》（中华人民共和国建设部令第131号）等法律法规规定，按照《住房城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）、《省政府批转省建委关于加强城市商品房预售管理的实施意见》（川府发〔2000〕17号）相关要求，结合巴中实际制定。

三、预售许可证办理条件。根据《省政府批转省建委关于加强城市商品房预售管理的实施意见》（川府发〔2000〕17号）文件要求，结合目前市本级办理商品房预售许可证经验，在办理商品房预售许可证时，不仅要检查是否完成开发投资25%，更要将工程形象进度作为办理预售许可证的重要条件。即：六层及以下的商品住宅项目已完成基础和主体结构工程；六层（含六层）以下的非住宅项目和六层以上的商品房项目，有地下室的已完成基础和主体首层结构工程，无地下室工程的已完成基础和主体六层结构工程。

四、预售资金监管制度适用范围。市本级（含巴州区、巴中经开区）的商品房项目，其预售资金均应当纳入监管范围，包括对预售资金的收存、支出、使用和监督管理。

五、商品房预售及预售资金的定义。商品房预售，是指开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房人，以及由购房人支付定金或购房款的行为；商品房预售资金，是指开发企业在预售商品房时，由购房人按照商品房买卖合同支付的全部房款（包括定金、首付款、银行贷款、公积金贷款、一次性付款和分期付款等其他形式的购房款）。

六、我市商品房预售资金监管的主要模式及监管部门

监管模式：政府监督、部门监管、银行支持、房企配合、专款专户、专款专存、专款专用。

监管部门：市住房和城乡建设局。

七、监管银行的选择及监管账户的开设。开发企业在申请《商品房预售许可证》前，应当选定在我市行政区内设有营业网点，遵守预售资金监管规定的分级以上的商业银行为监管银行，开设监管专用账户，与监管部门、监管银行签订统一格式的《商品房预售资金监管协议书》。同一企业开发多个项目申请办理预售许可的，开发项目应当分别设立监管账户，监管账户（账号）与预售许可证记载的账户（账号）相对应，监管账户开设后，不得擅自增加或变更。即：1个监管项目（1本预售许可证），应当签订1份监管协议，开立1个监管专用账户。

八、资金监管额度及拨付。建立预售资金保底金制，保底资金为200元/平方米乘以监管项目预售面积计算确定留存。保底资金按销售累计足额收存后方可使用，按工程形象进度每四层或每月申请一次；监管项目完成工程主体结构封顶验收合格，开发企业可申请使用留存保底资金不得超过50%。

九、商品房预售资金的监管期限。自核发《商品房预售许可证》开始，至取得《四川省房屋建筑竣工验收备案书》为止。

十、商品房预售资金的监管解除。监管项目取得《四川省房屋建筑竣工验收备案书》后，开发企业申请解除商品房预售资金监管协议和预售资金监管时提供以下资料，经监管部门现场核实后，报经审批解除监管。

（一）《商品房预售资金监管账户解除申请表》；

（二）《四川省房屋建筑竣工验收备案书》复印件；

（三）监管项目竣工形象图像资料。

十一、开发企业、施工企业、监理机构及监管银行等出现违规行为的责任。开发企业存在未按规定收存至专用监管账户预售资金，以收取其他款项为由逃避预售资金监管；提供虚假证明材料申请使用监管资金；未向购房人提供预售资金监管银行、监管账户；以及其他违反资金监管规定等行为。由监管部门及时责令其限期改正，未按期改正的暂停该项目的网上签约，并将其违规行为记入企业诚信档案，违反法律法规规定的，依照有关规定处理。

施工企业、监理单位提供不实证明或采取其他方式帮助开发企业违规支取监管资金的，监管部门一经发现依法对相关责任单位和责任人予以处理，将其违规行为记入企业信用信息系统，并向社会公示，情节严重的追究经济和法律责任。

监管银行未经审批或不按审批意见，擅自划转重点监管资金的，或克扣、不及时不足额划拨监管资金的以及监管不力的，未及时将按揭贷款（公积金）划转至监管账户造成不足以完工或影响工程建设的，未签订三方监管协议受理相关业务的，帮助开发企业规避预售资金监管的，监管部门暂停或者终止监管银行监管资格，并向监管银行上级主管部门反映，责令其整改、追回款项，情节严重的将依法追究其经济和法律责任。